On prend un appartement type à Casa-Anfa, on pose toutes les hypothèses, et on déroule brut, net, cash-flow et TRI. Un cas d'école pour cadrer vos propres calculs.
Le bien étudié
- Appartement 2 chambres, 85 m², état correct
- Quartier : Casa-Anfa, proche transport
- Prix d'acquisition : 1 500 000 MAD (hors frais)
- Frais d'acquisition (notaire, enregistrement, agence) : ~8% soit 120 000 MAD
- Travaux de rafraîchissement : 60 000 MAD
- Ameublement location meublée longue durée : 40 000 MAD
- Investissement total : 1 720 000 MAD
Les hypothèses de revenus
Loyer mensuel meublé longue durée estimé : 9 500 MAD, cohérent avec les fourchettes observées sur le quartier. Vacance locative estimée : 1 mois par an (~8%). Revenu brut annuel : 9 500 × 11 = 104 500 MAD.
Ces montants sont indicatifs — validez toujours par une étude de marché sur des annonces comparables et une simulation avec un gestionnaire local.
Les charges annuelles réalistes
- Taxe des services communaux + taxe d'habitation : ~4 000 MAD
- Charges de copropriété (part propriétaire) : ~6 000 MAD
- Assurance PNO et multirisque : ~1 500 MAD
- Provision entretien / petit remplacement : 3% du loyer, soit ~3 100 MAD
- Gestion locative externalisée (~7% du loyer encaissé) : ~7 300 MAD
- Fiscalité (hypothèse régime libératoire 10%) : ~10 500 MAD
- Total charges annuelles : ~32 400 MAD
Les indicateurs de rentabilité
Rendement brut : 104 500 / 1 720 000 = 6,08%.
Rendement net après charges : (104 500 − 32 400) / 1 720 000 ≈ 4,19%.
Cash-flow mensuel avant financement : (104 500 − 32 400) / 12 ≈ 6 010 MAD.
Si l'achat est financé à 70% sur 20 ans à ~6% : mensualité ~7 520 MAD, soit un cash-flow mensuel proche de zéro à légèrement négatif — l'opération se paie via le remboursement du capital et la valorisation, pas via le cash mensuel.
Analyse de sensibilité : ce qui casse (ou porte) l'opération
- Vacance qui passe de 1 à 3 mois/an : rendement net tombe sous 3%
- Loyer sous-estimé de 500 MAD : rendement net gagne ~0,3 point
- Copropriété dégradée avec charges qui doublent : rendement net perd 0,4 point
- Basculement partiel en meublé courte durée sur 3 mois d'été : +15 à 25% de CA si l'emplacement le permet
Ce que ce cas ne dit pas
Ces chiffres ne tiennent pas compte de la valorisation du bien, ni de la fiscalité à la revente (impôt sur la plus-value), ni des impôts éventuels dans un pays de résidence pour un MRE. Ils illustrent une méthode, pas une prévision — chaque bien mérite sa propre simulation.
Questions fréquentes
- Un rendement net de 4% à Casa, c'est bon ou mauvais ?
- C'est cohérent avec le prime résidentiel à Casablanca en 2026. Pour un rendement supérieur, il faut sortir du prime et cibler des micro-marchés en gentrification, ou basculer sur du courte durée.
- Faut-il financer ou payer cash ?
- Cela dépend de votre coût d'opportunité du capital, de votre fiscalité et de votre horizon. Un cash-flow proche de zéro avec effet de levier peut battre un cash-flow positif sans levier sur 10 ans, mais avec plus de risque.
Pour aller plus loin
Sujets Cevitas complémentaires et sources de référence pour approfondir.
