Entre l'abattement forfaitaire, le barème de l'IR et les conventions fiscales, un même loyer peut être taxé de 0 à 38%. Le cadre 2026 expliqué, avec exemples.
Le cadre général de l'IR foncier au Maroc
Au Maroc, les loyers perçus par un particulier relèvent de l'Impôt sur le Revenu (IR) au titre des revenus fonciers. Le Code Général des Impôts (CGI) prévoit un abattement forfaitaire de 40% sur le revenu brut avant application du barème progressif de l'IR.
Depuis la Loi de Finances 2019, un régime libératoire spécifique s'applique aussi aux revenus fonciers : 10% pour un revenu brut annuel inférieur à 120 000 MAD, 15% au-delà. Ce régime est prélevé à la source ou déclaré directement. Vérifiez toujours la version consolidée du CGI en vigueur l'année de la déclaration : les seuils et taux peuvent évoluer d'une loi de finances à l'autre.
Exemple 1 — Appartement loué nu à Casablanca
Loyer mensuel : 8 000 MAD, soit 96 000 MAD/an. Ce montant étant inférieur au seuil de 120 000 MAD, le régime libératoire à 10% s'applique en principe : environ 9 600 MAD d'IR annuel, à confirmer avec un expert-comptable selon votre situation.
Les charges non couvertes par le locataire (taxe des services communaux, gros travaux) restent à la charge du bailleur mais ne sont pas déductibles dans ce régime forfaitaire.
Exemple 2 — Riad exploité en location courte durée
L'exploitation Airbnb régulière peut relever, selon les cas, des revenus fonciers ou d'une activité commerciale (BIC). Le seuil, la nature meublée/services associés et la fréquence sont déterminants. Un riad avec petit-déjeuner et services de conciergerie est généralement requalifié en activité d'hébergement touristique, soumise à la TVA (10% pour l'hébergement) et à l'IR/IS selon la structure.
N'inscrivez jamais votre riad en simple loyer nu si vous fournissez des services : la requalification en cas de contrôle est quasi systématique.
Ce que la convention fiscale change pour un MRE
Le Maroc a signé des conventions fiscales de non-double imposition avec la plupart des pays d'accueil de la diaspora (France, Belgique, Espagne, Allemagne, Canada, Pays-Bas, EAU, etc.). En règle générale, les revenus d'un bien immobilier sont imposés dans le pays où se situe le bien — donc au Maroc pour un bien marocain.
Cela ne dispense pas de déclarer ces revenus dans le pays de résidence, qui applique souvent un mécanisme de crédit d'impôt ou d'exonération avec taux effectif. Le détail dépend de chaque convention bilatérale : demandez conseil à un fiscaliste des deux côtés.
Les obligations déclaratives à ne pas rater
- Déclaration annuelle de revenu global avant le 1er mars de l'année N+1 pour les particuliers
- Conservation des baux, quittances de loyer et preuves de paiement pendant au moins 10 ans
- Taxe des services communaux et taxe d'habitation payées chaque année sur la valeur locative
- Pour une exploitation touristique : registre de police, déclarations de séjour, TVA
Le bon réflexe avant d'optimiser
Aucune optimisation ne vaut le risque d'un redressement. Faites toujours valider votre schéma par un expert-comptable inscrit à l'Ordre au Maroc et, si vous êtes MRE, par un fiscaliste de votre pays de résidence. Les règles évoluent régulièrement avec la Loi de Finances de chaque année.
Questions fréquentes
- Un MRE paie-t-il deux fois l'impôt sur ses loyers marocains ?
- Non, si une convention fiscale de non-double imposition existe. Le bien est imposé au Maroc, la déclaration dans le pays de résidence applique un crédit d'impôt ou une exonération selon la convention.
- L'abattement de 40% est-il automatique ?
- Il s'applique dans le cadre du régime d'imposition au barème. Le régime libératoire (10% ou 15%) ne l'utilise pas mais applique un taux fixe sur le brut. À arbitrer avec un professionnel.
Pour aller plus loin
Sujets Cevitas complémentaires et sources de référence pour approfondir.
