Vendre un bien au Maroc, c'est déclencher une taxe spécifique — mais aussi plusieurs exonérations parfois méconnues. Le cadre légal 2026, sans marketing.
Le principe : la TPI (Taxe sur le Profit Immobilier)
Au Maroc, la plus-value réalisée lors de la cession d'un bien immobilier par un particulier est soumise à la Taxe sur le Profit Immobilier (TPI), intégrée dans l'IR. Le taux principal est de 20% du profit imposable, avec un minimum de perception calculé sur le prix de cession.
Le profit imposable = prix de cession − prix d'acquisition réévalué − frais et charges déductibles (droits, honoraires, travaux justifiés). L'administration applique un coefficient de réévaluation publié chaque année par la DGI pour tenir compte de l'inflation.
Les principales exonérations à connaître
- Cession de la résidence principale occupée depuis au moins 6 ans (sous conditions) : exonération totale
- Cession dont le prix total est inférieur à 140 000 MAD par an : exonération
- Cession à titre gratuit entre ascendants, descendants et époux : exonération
- Cession de biens détenus depuis très longue durée : régimes spécifiques prévus par le CGI — vérifiez la version en vigueur avant de vous positionner
Le cas particulier du MRE
Un MRE peut, sous conditions, bénéficier de l'exonération résidence principale si le bien a été sa résidence habituelle avant son départ à l'étranger et n'a pas été affecté à une autre destination depuis. La lecture du texte est stricte : documenter la preuve d'occupation est essentiel.
Attention : le rapatriement du prix de vente vers l'étranger n'est possible que si le bien a été initialement acquis en devises tracées par l'Office des Changes. Sans cette traçabilité, le produit de la vente peut être bloqué en dirhams non convertibles.
Les étapes concrètes lors de la vente
- Établir chez le notaire un projet d'acte reprenant prix, frais et travaux justifiables
- Déposer la déclaration de profit immobilier auprès de la DGI dans les 30 jours suivant la cession
- Payer la TPI avant l'inscription au titre foncier, sinon la mutation n'est pas transcrite
- Conserver toutes les preuves d'apport en devises pour le rapatriement (MRE)
Les erreurs qui coûtent cher
- Sous-déclarer le prix d'achat pour minorer la plus-value : redressement quasi systématique
- Oublier de faire évaluer les travaux : perdre l'abattement travaux non justifié
- Vendre sans notaire indépendant du vendeur/promoteur
- Ignorer la traçabilité devises quand on est MRE
Questions fréquentes
- Le taux de 20% s'applique-t-il toujours ?
- C'est le taux principal, mais des taux et minima spécifiques existent selon la nature du bien, la durée de détention et le statut du cédant. Toujours vérifier le CGI en vigueur l'année de la cession.
- Peut-on cumuler exonération résidence principale et rapatriement en devises ?
- Oui si les conditions des deux régimes sont réunies : occupation effective comme résidence principale et acquisition initiale tracée en devises. Faites valider par un notaire.
Pour aller plus loin
Sujets Cevitas complémentaires et sources de référence pour approfondir.
